亲兄弟间“借名买房” 出售房款归谁所有

亲兄弟间“借名买房”出售房款的归属情况较为复杂，需要综合多方面因素判断，以下是一些分析：

一般原则
有明确约定的情况
   如果亲兄弟之间就“借名买房”签订了书面协议，并且在协议中对房屋出售后的房款归属有明确约定，那么应当按照协议约定来确定房款的归属。
   例如，双方签订的借名买房协议中写明，房屋实际归借名人所有，借名人承担购房款、物业费等所有与房屋相关的费用，房屋出售后的房款归借名人。这种情况下，只要协议不存在无效或可撤销的情形，出售房款就应归借名人。
没有明确约定的情况
   实际出资原则
     如果能够明确证明房屋的购房款全部由一方兄弟实际出资，在没有相反证据的情况下，虽然房屋登记在另一方兄弟名下，但出售房款一般应归实际出资的兄弟。
     例如，哥哥以弟弟的名义买房，购房款从哥哥的银行账户转账支付，有银行流水等证据予以证明，且没有证据表明弟弟对购房有出资贡献或者双方有其他特殊约定，那么在房屋出售后，房款应归哥哥所有。
   房屋实际使用情况
     除了出资情况，房屋的实际使用情况也可以作为判断房款归属的辅助因素。如果房屋一直由实际出资的兄弟占有、使用、管理，并且借名买房的事实有一定证据支持，那么这对于主张出售房款归实际出资方更为有利。
     例如，弟弟借哥哥之名买房后，弟弟一家一直居住在该房屋内，对房屋进行装修、维护等，在没有其他特殊约定的情况下，出售该房屋的房款应倾向于归弟弟所有。

法律风险与挑战
登记对抗善意第三人
   在房屋登记在出名人名下的情况下，如果出名人擅自将房屋出售给善意第三人（即第三人不知道借名买房的情况，且以合理的价格购买并办理了过户手续），那么善意第三人将取得房屋所有权。
   此时，实际借名人只能向出名人主张赔偿损失，而出售房屋所得的房款将归善意第三人，实际借名人面临巨大的经济损失风险。
证据收集与证明力
   在没有书面借名买房协议的情况下，借名人要证明借名买房的事实并主张房款归属存在很大的困难。仅仅依靠资金流水等证据可能不足以完全证明借名买房的关系，还需要其他证据如证人证言、双方关于房屋的沟通记录等相互印证。
   例如，哥哥仅能提供购房款的转账记录，但弟弟声称该款项是借款，此时哥哥要证明是借名买房就需要更多的证据来佐证自己的主张。

亲兄弟间“借名买房”出售房款的归属主要依据双方的约定、实际出资情况和房屋实际使用等情况综合判断，但在实际操作中，借名买房存在诸多法律风险，应当谨慎对待。